분당 1기 신도시 시범지구/사진=이명근 기자 qwe123@
[신도시 정비 챌린지] 7’영구임대 재건축’이 밀려난 이유. 1기 신도시에 이주지원을 위해 영구임대를 지정하였습니다. 2만1천가구에 대한 임시주거 지원과 영구임대 재건축으로 인한 LH의 재정부담은 어떻게 될까. ‘영구임대재건축 활용해 이주주택 공급'(2024.8.14.일)→’이주지원대책에서 우선 제외'(12.19)→’중장기 주택수급여건’에 대응하기 위해 활용 변경'(12월 30일) 정부는 당초 1차 신도시(분당, 일산, 평촌, 평촌) 이주지원 대책 중 하나로 ‘영구임대주택 재건축’ 카드를 내놨다. 산본, 중동). 그러나 승격 과정에서 밀렸다. 즉시 이주주택으로 활용하겠다고 제안한 카드였지만 현실화하기 어려워 ‘중장기 계획’으로 미뤘다. 영구임대주택 재건축이 처음 제안됐을 때부터 임차인을 위한 임시주택 제공과 이사 지원이 걸림돌이 될 것이라는 지적이 나왔다. 한국토지주택공사(LH)의 재정부담도 문제다. 실제 이주지원주택으로 활용되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상된다. ‘영구임대 재건축 카드’라고 하는데… 정부가 신도시 재개발에 필요한 이주지원 대책으로 ‘영구임대 재건축’을 활용하겠다고 공식 발표한 것은 지난해 8월이었다. ▷관련기사 : 재건축으로 ‘중동 2만4천가구, 산본 1만6천가구’ 늘어난다(2024년 8월 14일) 국토부는 ‘정부 노후계획 및 도시 세부계획 수립 지침’을 발표했다. 유지관리’를 시행하여 이전 대책 중 하나로 삼았습니다. 그들은 영구 임대를 사용하겠다고 발표했습니다. 신도시 1단계에는 영구임대단지 총 13개동, 1만4000가구를 재건축해 이주지원에 활용한다는 계획이다. 국토부는 신도시 1단계 영구임대주택이 도심에 위치해 입지 경쟁력이 있고 밀도가 낮아 신규 주택 공급에 활용될 것이라고 밝혔다. 유리할 것으로 분석된다. 그러나 이로 인해 ‘재건축을 위한 재건축인가’라는 비판과 함께 다양한 부작용에 대한 우려가 제기됐다. 우선 영구임대차에 거주하는 임차인은 민간아파트 재건축을 위해 방을 비워야 한다. 영구임대주택 소유자이자 재건축사업 시행자인 LH의 경우 절차가 오래 걸리고 재정 부담도 가중된다는 지적이 나왔다. ▷관련기사:[인사이드 스토리]재건축이 재건축을 낳는 최초의 신도시? (2024년 8월 19일) 결국 국토부는 신도시 선도지구사업 이주지원 대책에서 영구임대주택 재건축계획을 제외했다. 지난해 12월 19일 ‘1차 신도시 이주지원 및 광역교통개선계획’을 발표할 당시에는 유휴부지 신규 공급, 재건축 사업 가속화 등의 내용이 주로 담겼다. 당시 국토교통부 관계자는 “영구임대 재건축 계획은 계획에 포함되지 않았다”고 밝혔다. 이에 대해 “임차인 이전은 간단한 문제가 아니다”며 “시뮬레이션 결과 실제로 재건축돼 시장에 출시되는 것은 2031년 이후인 것으로 나타났다”고 설명했다. ▷관련기사 : 신도시 재건축 이전 지원 ‘서둘러 대책’… 일단 넣어볼까요? (2024년 12월 19일) 신도시 재건축 선도지구는 ‘2027년 착공, 2030년 최초 입주’를 목표로 하고 있다. 선도지구 재건축에 따른 이주지원을 지원하기 위한 영구임대 재건축은 사실상 불가능해 보인다. 국토교통부는 지난 12월 30일 ‘1호 신도시에 영구임대주택 전면 재건축을 시작한다’는 계획을 발표했다. 신도시 영구임대주택 1만4000가구를 2만1000가구로 재건축한다는 계획이다. 선도지구 정비를 지원하고 주거취약계층의 삶의 질을 향상시키겠다는 목적도 드러났다. 다만 영구임대주택 재건축은 당장의 이주지원주택보다는 중장기 공급용으로 활용될 것으로 예상된다. 국토부는 “(영구임대주택 재건축으로 인한) 추가 공급은 신도시 개발사업에 따른 중장기 주택 수급여건 변화에 대응하는 데 활용될 수 있을 것”이라고 기대했다. 대상단지는 △분당 청솔6(1,300세대), 하안6.(1,500세대), 목련1(1,500세대), 한솔7(1,700세대) △일산 흰돌4(1,100세대), 문촌7(600세대)이다. , 문촌9(500가구) △평촌·산본 관악(500가구), 가야2(900가구), 매화1(1,300가구), 주몽1(1,200가구) △중동한라1(900가구), 덕유1(1,000가구) 국토부는 이 1만4000가구를 재건축하면 7200가구를 추가로 공급(순증)할 수 있다고 봤다. 이르면 2027년부터 이들 단지에 입주를 시작해 2037년까지 순차적으로 공급한다는 계획이다.
영구임대 연간 순차이동계획(안)/자료 = 국토교통부 제공
관건은 임차인의 ‘이전/임시거주’다. 관건은 임시 거주지. 영구임대 재건축 시 기존 세입자를 퇴거시키려면 거주할 임대주택을 제공해야 한다. 그러나 세입자가 원하는 위치와 가격에 임대주택을 찾기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. . 국토부는 인근 공공임대주택을 영구임차인에게 임시주택으로 공급할 계획이다. 국토부에 따르면 5개 신도시 인근에는 이미 공급된 영구임대주택 9가구(4300가구)를 포함해 총 1만3000가구의 공공임대주택이 이용 가능하다. LH는 재해 및 재난지원, 이주지원, 임대사기 피해자 지원 등을 실시하고 있습니다. 이를 위해 공공임대주택의 공실은 일정비율(보통 3~5%)로 관리됩니다. 그러나 신도시 1단계 부근 영구임대주택은 4,300가구에 불과해 재건축 전체 가구수(1만2,000가구)에 크게 못 미친다. 영구임대주택이 아닌 공공임대주택으로 입주하게 되면 임대료 인상 부담이 문제가 된다. 지난해 말 서울시가 게시한 영구임대주택 임차인 모집 공고에 따르면 강남구 전용면적 31~32㎡의 영구임대아파트 전세보증금은 327만8000원이고 월세는 327만8000원이다. 임대료는 65,230원입니다. 서울 전체를 보면 수혜자의 임대료 보증금은 보통 200만~300만원대, 월세는 5만~6만원대다. 임대료가 이보다 높을 경우 임차인의 저항이 더욱 거세질 수 있다. 갈 곳이 정해지더라도 임차인이 이사하도록 설득할 수 있을지는 불투명하다. 국토부는 영구임대주택 입주자 대부분이 노약자나 거동이 불편한 장애인인 점을 감안해 이사지원비와 이사대행 서비스를 지원하기로 했다. 하지만 일정 금액을 지원하거나 인력 지원을 해준다고 해도 임차인이 적극적으로 퇴거하기는 어려울 것으로 보인다. 대부분의 영구임대주택 임차인이 건강이나 경제적인 이유로 이사를 어렵게 되기 때문이다. 영구임대주택은 생계·의료수급자, 국가유공자 등 사회보호계층에게 주거지원을 제공하기 위해 제공되는 주택이다. 임대보증금과 월세는 시세의 30%이며, 임대기간은 50년이다.
영구임대주택 우선순위는 생계·의료 수급자, 월평균 소득 70% 미만 국가유공자, 탈북자, 장애인, 아동복지시설 퇴직자, 일본군 위안부 피해자, 지원대상 한부모가족, 65세 이상 수급자 또는 차상위 계층.
거동이 불편한 노인들은 스스로 짐을 챙기기가 어렵습니다. 이사를 지원하더라도 거주지 이전에 대한 우려가 있다. 또한 기존 병원과 같은 친숙한 인프라를 변경하고 싶어하지 않습니다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수(대한주택협회 회장)는 “유동성이 있는 젊은 층이 아닌 이상 대부분의 사람들은 자신의 생활방식에서 벗어나고 싶어하지 않고, 이어 “주거지역을 대폭 확대하거나 평생주거 개념이 보장되지 않는 한 기존 임차인을 설득하기 어렵다”고 덧붙였다. “어려울 거예요.”
1기 신도시 영구임대주택단지 현황/자료=국토교통부 제공
영구임대 재건축, 해야 한다… 사업시행자인 LH의 자금부담 우려도 있다. 2023년 말 기준 LH의 임대주택사업 손실비용은 2조원을 넘어섰다. 여기에는 임대 주택 유지 관리 비용도 포함됩니다. 이미 손실액이 너무 큰 상황에서 영구임대, 재건축, 이전, 임시 거처비 지원까지 더해지면 부담은 더욱 커진다. 재건축이 성공하면 영구임대주택의 주거환경은 크게 개선될 것으로 기대된다. 국내에서는 아직 영구임대 재건축 선례가 없지만, 신도시에서 성공 사례가 나온다면 다른 단지에서도 재건축을 비롯한 주거환경 개선이 본격화될 수 있다. LH에 따르면 전국 영구임대주택은 16만6553가구로, 준공된 지 30년이 넘은 단지에는 12만6083가구(75.7%)가 입주해 있다. 주택 10채 중 7~8채는 재건축 기간이 끝난 노후 단지로 유지관리 필요성이 커지고 있다. 국토부는 영구임대주택 재건축을 위한 연간 순차적 건설계획을 올해 상반기까지 수립하고 임시주거 우선부지 조사 → 임시주택 확인 → 이전 및 착공 등을 진행할 계획이다. .계획대로. 입주기간 등을 고려한 연간 순차이전 계획을 수립할 예정이다. 국토교통부가 임시로 정한 영구임대 연간 순차이전 계획을 보면 분당과 전남도 모두 이전이 가능할 것으로 예상된다. 일산은 이르면 2027년. 다만, 입지 여건에 따라 다수의 영구임대주택을 동일한 임시거주지로 이전하는 경우에는 설문조사를 통해 주민 동의율을 바탕으로 순서를 결정하기 때문에 이사 시기는 추후 변동될 수 있다. 미래. 전문가들은 임차인의 주거안정과 지속가능한 재건축 활성화를 위해서는 장기적인 관점에서 구체적인 계획을 수립할 필요가 있다고 지적한다. 진 박사는 “해외에서는 영구임대주택 재건축 등으로 임차인 이전이 필요한 경우 10년의 기간을 정한다. 프랑스의 경우 상담사가 임차인의 정신적 부담을 관리하고 이주를 돕는다”며 이주를 지원하기 위한 구체적인 대책이 필요하다고 덧붙였다. 송승현 시티앤경제 대표도 “1단계 신도시 재개발은 패스트트랙을 강조해 완충 장치가 필요했다”고 말했다. 그는 “시차가 적다”고 말했다. “영구임대차 임차인의 주거안정성을 충분히 고려해야 한다” / 채신화 기자 [email protected] 2025.01.09(목) 06:36